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让物业管理前期介入为后期管理开路

发布时间:2012.08.04
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一、前期介入

    物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。《物业管理条例》 规定,房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天,各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而物业管理前期介入的最大好处,就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去发现问题、提出建议,从而把一般楼盘开发中容易出现的缺陷降到最低。


    二、前期介入的两个重要作用


    1 、完善规划设计,节省投资成本。


    设计人员在进行小区规划设计时,往往较注重技术规范或技术含量,对于今后是否迎合业户使用要求,是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案,使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置,了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用,从而避免了开发商的不必要、无意义投资。


    2 、提高建造质量,提升维修管理。


    在我国,工程质量不理想已是普遍现象,因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管,是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者,必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段,通过现场踏勘,提供详细的照片资料及顾问报告,明确指出缺陷及质量问题,并提出整改意见,减少了竣工验收中的整改工作量。


    此外,现代建筑物内的管线错综复杂,虽有图纸,但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外,大部分与管线有关,在前期介入阶段,物业管理人员就可以从图纸开始,全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚,这样在业户报修时,维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉,做到维修及时有效。反之,如笔者所在的企业曾接管的一个旧小区,没有前期介入,前期管理混乱,图纸不全,以致小区管网漏水严重,根本无法查找出问题所在,严重水耗造成业户水公摊负担大,业户纷纷抱怨投诉,管理费收缴率大幅下降。为改变现状,我们不得不申请动用专项维修资金,将原有管路作废,重新铺设管网,才解决了该问题。


    三、前期介入的三个阶段


    1 、早期以顾问形式介入。


    规划设计阶段,由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要,从而会对物业以后的使用和管理,造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出,并在设计时就予以修正。


    2 、中期以监理形式介入。


    当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶,工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来,主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向,以及对工程质量进行监督,对设备的安装进行熟悉和质量跟踪,要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理,以便日后更好地为业主提供服务。


    3 、晚期以管家形式介入。


    物业建设工程已基本结束,物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时,此时物业管理公司应以管家形式全面介入,从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

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